Auf dieser Seite darf ich einige wichtige Abhandlungen zusammenstellen. Der Beginn macht ein Vortrag vor Haus- und Grund in Oberhausen im Mai 2018.

Das entsprechende Konzeptpapier darf ich an dieser Stelle wie folgt Ihnen präsentieren:

Probleme bezüglich des Mietverhältnisses in der Insolvenz

verfasst von Rechtsanwalt Volker Hackenberg, Fachanwalt für Insolvenzrecht – Steuerrecht – Familienrecht in Oberhausen

Dieses Konzept darf ich nachfolgend darstellen:

Besteht eine Verpflichtung auf die Anfragen des Schuldensanierers zu reagieren?

Häufig kommt es jedoch vor, dass der Vermieter von dem Schuldensanierer angeschrieben wird, damit eine Forderung bekannt gegeben wird. Dieses ist insbesondere dann der Fall, wenn das Mietverhältnis bereits beendet wurde durch den Vermieter oder den Mieter und aus diesem Mietverhältnis noch Verbindlichkeiten bestehen.

Grundsätzlich besteht hier eine Verpflichtung die Forderungen, die bestehen, auch zu benennen. Es daher von dem Vermieter zu fordern, dass er die Forderungen benennt, damit die Forderungen durch den Sanierer in dem Forderungsverzeichnis mit aufgenommen werden können.

Wird auf das Anschreiben nicht reagiert, kann der Sanierer sogar den Vermieter verklagen auf Bekanntgabe der Forderung, da ja im Regelfall das Verzeichnis vollständig zu erstellen ist.

In der Praxis habe ich es jedoch noch nie erlebt, dass hier ein derartiges Klageverfahren gegen den Vermieter eingeleitet wird. Der Aufwand ist für den Verwalter zu hoch und zu aufwendig. Man müßte damit rechnen, dass im Regelfall ein derartiges Verfahren nur mit Prozesskostenhilfe geführt wird. Der Streitwert ist sehr niedrig und man muss in diesen Fällen auch damit rechnen, dass eine lange Verfahrensdauer entsteht, die im Rahmen des eigentlichen Insolvenzverfahrens kontraproduktiv ist.

Aus diesem Grund wird in dem Regelfall der Vermieter in das Forderungsverzeichnis mit aufgenommen und die Forderung mit 1,-- € eingestellt. Dieses ist deshalb möglich, da es sich im Regelfall in Oberhausen fast immer um so genannte 0-Pläne handelt, bei denen eine entsprechende Verteilung ausscheidet.

Anders sieht es jedoch dann aus, wenn der Schuldner über zu verteilendes Vermögen verfügt. Hier ist es eigentlich zwingend notwendig, dass die Forderung bekannt gegeben wird. Die Forderung muss erfasst werden, damit der Plan erstellt werden kann.

Um daher jegliche Probleme mit dem Sanierer zu vermeiden, sollte man auf die entsprechenden Anfragen zeitnah reagieren.

Ratenzahlungen in der Insolvenz

Man stelle sich hier einmal vor, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht ausgesprochen wurde. Dieses kommt in der Praxis nicht so selten vor. Der Mieter kommt dann auf den Vermieter zu und will mit diesem dann eine Ratenzahlung für die Rückstände vereinbaren, um einer endgültigen Kündigung abzuwehren.

Für den Vermieter stellt sich in diesem Fall dann das Problem, ob er überhaupt noch mit dem Mieter eine entsprechende Ratenzahlung vereinbaren kann oder ob eine derartige Ratenzahlung unzulässig ist und er die Gelder, die er vereinnahmt, an den Insolvenzverwalter auskehren muss.

Die Rechtsprechung steht in diesem Fall auf den Standpunkt, dass der Vermieter hier ohne weiteres eine Vereinbarung mit dem Mieter treffen kann, da der Mieter die Geldbeträge aus dem unpfändbaren Vermögen aufwendet. Mit dem unpfändbaren Vermögen – oder Einkommen – kann der Mieter machen, was er will. Darauf kann der Verwalter keinen Zugriff nehmen, so dass eine Vereinbarung in diesem Fall zulässig ist. Der Vermieter braucht in diesem Fall nicht damit zu rechnen, dass das Geld von dem Insolvenzverwalter gefordert wird.

Aus Sicherheitsgründen sollte der Vermieter jedoch die Eckdaten schriftlich mit dem Mieter vereinbaren.

I.                    Wie verhält es sich mit dem Mietverhältnis in der Insolvenz, wenn bereits ein Mietrückstand vorhanden ist ?

Sollte im vorliegenden Fall vor der Insolvenzantragstellung ein Rückstand von mehr als 2 Monatsmieten vorhanden gewesen sein, so kann bis zu der Antragstellung – Insolvenz – ohne weiteres der Vermieter dem Mieter kündigen. Die fristlose Kündigung wäre in diesem Fall wirksam und der Mieter kann sich gegen die Kündigung nicht zur wehr setzen. Es kommt daher darauf an, dass die Kündigung vor der Insolvenzantragstellung ausgesprochen wurde.

Wird jedoch die Kündigung ausgesprochen, wenn der Mieter einen Insolvenzantrag gestellt hat, dann ist die Kündigung erst einmal unwirksam und kann nicht vollzogen werden.

Forderungsanmeldung in der Insolvenz

Im Rahmen der Forderungsanmeldung in der Insolvenz stellt man immer wieder in der Praxis fest, dass hier eine große Unsicherheit besteht, wo die Forderung anzumelden ist. Hierbei sollte man genau darauf achten, dass die Forderung korrekt angemeldet wird auf einem Vordruck, der von Seiten des Verwalters zugeleitet wird.

Es sollte daher darauf geachtet werden, dass die Forderungsanmeldung ordnungsgemäß ausgefüllt wird. Ist ein entsprechendes Urteil vorhanden über die Forderung, dann sollte dieses Urteil der Forderungsanmeldung beigefügt werden.

Als nächstes stellt sich das Problem, wohin soll die Forderungsanmeldung gesendet werden. Hier ist zu beachten, dass die Forderungsanmeldung - § 38 InsO – an den Insolvenzverwalter zu richten ist, der die Forderung dann auch in die zu führende Insolvenztabelle einträgt.

Diesbezüglich werden dann zu einem späteren Zeitpunkt, wenn verteilbares Vermögen vorhanden ist, die Forderungen alle quotal gleichbehandelt.

Nach Ablauf der Wohlverhaltensphase für den Schuldner ist jedoch dann eine weitere Vollstreckung gegen den Schuldner nicht mehr möglich. Der Titel ist in diesem Fall dann wertlos.

Man muss hier jedoch auch darauf achten, dass im Regelfall eine Verteilung in den Insolvenzverfahren, die hier in Oberhausen – Duisburg geführt werden, eine Verteilung von Vermögen der Insolvenzmasse fast nicht stattfindet. Es finden im Regelfall höchsten Ausschüttungen von bis zu 5 % statt.

Allein aus diesem Grund ist es wichtig, dass möglichst die Forderung, die auf Seiten des Vermieters besteht, als eine unerlaubte Handlung zur Anmeldung gebracht wird, damit dann zu einem späteren Zeitpunkt die Vollstreckung auch nach den 6 oder 5 Jahren weiter geführt werden kann.

Mietzinsansprüche als unerlaubte Handlungen

Es stellt sich die Frage, ob es möglich ist bei einem Insolvenzverfahren die Forderung auf Mietzins als eine so genannte unerlaubte Handlung einzugruppieren, damit die Forderung letztendlich insolvenzfest ist und nicht an der Restschuldbefreiung des Schuldners teilnimmt.

Wie bereits ausgeführt wurde, sind die Forderungen auf Mietzins, die vor der Insolvenz entstanden sind, einfache Insolvenzforderungen nach § 38 InsO und werden in einer Insolvenztabelle erfaßt. Nach dem Abschluss des Insolvenzverfahrens mit der Erteilung der Restschuldbefreiung, sind diese Forderungen dann gegen den Schuldner nicht mehr durchsetzbar und letztendlich verloren.

Aus diesem Grunde sollte man daher Überlegungen anstellen, wie man derartige Forderungen insolvenzfest gestaltet.

Aus den insolvenzrechtlichen Vorschriften ist entnehmbar, dass Forderungen, die als unerlaubte Handlungen qualifiziert werden, nicht von der Restschuldbefreiung erfasst werden.

Also sollte man schauen, wie man es gestalten kann, dass es sich dann um eine unerlaubte Handlung handelt.

Letztendlich bekommt man die unerlaubte Handlung nur dann festgestellt, wenn man ein Klageverfahren durchläuft. Im reinen Mahnbescheids-und Vollstreckungsbescheidsverfahren geht es nicht, da eine spezielle Prüfung nicht durchgeführt wird. Dieses bedeutet, dass geprüft werden muss, ob es sich tatsächlich um eine unerlaubte Handlung handelt. Man könnte zwar auch in einem Mahnbescheidsverfahren eine Feststellung auf die unerlaubte Handlung beantragen, jedoch könnte der Schuldner dem Vorwurf der unerlaubten Handlung in dem Prüfungstermin widersprechen und man hätte nichts gewonnen. Es müsste dann von Seiten des Gläubigers ein entsprechendes Klageverfahren eingeleitet werden auf die Feststellung der unerlaubten Handlung.

Aus diesem Grund wäre es daher sinnvoller hier direkt den Klageweg zu wählen. Häufig ist es ja auch so, dass die Räumung beantragt wird und daneben der Zahlungsanspruch auf die rückständigen Mieten. In diesem Fall ließe sich der Feststellungsantrag einfach mit einbauen. Der Feststellungsantrag lautet dann wie folgt: „ Es wird festgestellt , dass die Zahlungsverpflichtung aus vorsätzlich erlaubter Handlung begründet ist.“

Hier darf ich darauf hinweisen, dass es natürlich nicht ausreichend ist, wenn nur der Antrag so gestellt wird, sondern es sind dann zu der unerlaubten Handlung Ausführungen zu machen. Hier kann zum Beispiel auf den bestehenden Mietvertrag verwiesen werden, der ja auch die Zahlungsverpflichtung beinhaltet gegen Gewährung des Gebrauchs der Mietsache. Diese Zahlungsverpflichtung wird dann entweder von Beginn des Mietverhältnis nicht erfüllt, so dass man sich hier auch in dem Bereich des Eingehungsbetrugs befindet oder sie wird zu einem späteren Zeitpunkt nicht erfüllt, da der Schuldner andere Zahlungsverpflichtungen als wichtiger ansieht. Weiterer Punkt ist zum Beispiel die bereits abgegebene eidesstattliche Versicherung vor Abschluss des Mietvertrages als Indiz.

Ausführungen in der Antragsschrift sind auf jeden Fall zu machen. Von Seiten der Bevollmächtigten wird der Feststellungsantrag häufig nicht gestellt aus Unkenntnis von der Möglichkeit des Feststellungsantrags.

Also darauf achten, dass bei einer Klage auf Mietzins der Antrag mit gestellt wird, um dann auch die Rechte in der Insolvenz zu wahren.

Besteht nämlich der Titel mit der unerlaubten Handlung, dann wird es für den Schuldner schwer die Forderung zu bestreiten und sich dagegen zur Wehr zu setzen.

Sollte man hier jedoch Titel – Urteile – haben, wo die unerlaubte Handlung nicht festgeschrieben ist, dann stellt sich das Problem, ob man diese unerlaubte Handlung gegebenenfalls noch festgeschrieben bekommt.

Dieses ist im Rahmen der Forderungsanmeldung zwar grundsätzlich noch möglich, führt aber zu Schwierigkeiten, denn der Schuldner kann jederzeit die unerlaubte Handlung bestreiten, so dass hier wieder ein neues Klageverfahren droht.

Darüber hinaus hat auch der Verwalter die Möglichkeit die Forderung zu bestreiten, wobei nach der Rechtsprechung nicht allein die unerlaubte Handlung bestritten werden kann.

Die Enthaftungserklärung

Vermieter, die mit insolventen Mietern bereits zu tun hatten, haben sicherlich hier schon mit Schriftstücken des Insolvenzverwalters zu tun gehabt. Es flattert dem Vermieter ein Brief ins Haus, in dem der Verwalter dem Vermieter mitteilt, dass der Verwalter das Mietverhältnis des Mieters frei gibt mit einer Frist von 3 Monaten. Häufig werden weitere Erklärungen abgegeben und dem Vermieter übermittelt, so dass zum Beispiel die Kaution, falls der Mieter auszieht, an den Verwalter zu zahlen ist oder ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung.

Diese weiteren Punkte werde ich an anderer Stelle noch darstellen und zum Gegenstand einer separaten Erörterung machen.

Die eigentliche Enthaftungserklärung ist in der Vorschrift von § 109 InsO geregelt. Dort hat der Gesetzgeber niedergelegt, dass der Verwalter, um die Masse nicht zu belasten, ein Mietverhältnis des Mieters freigeben kann, so dass dann Ansprüche nicht mehr gegen die Masse erhoben werden können.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Häufig ist es so, dass im Vorfeld des eigentlichen Insolvenzverfahrens hier bereits Verbindlichkeiten aufgelaufen sind, die es dem Schuldner dann nicht mehr ermöglichen oder besser gesagt hier daran „hindern“ den Vermieter zu bedienen im Hinblick auf den Mietzins.

Bis vor wenigen Jahren war die Rechtslage wie folgt:

Eine Kündigung des Mietverhältnisses war wegen eines Zahlungsverzugs des Mieters ausgeschlossen, wenn der Mieter einen Antrag auf Eröffnung der Insolvenz gestellt hatte. In diesem Fall trat eine Kündigungssperre ein, die den Vermieter daran hinderte die Kündigung auszusprechen im Hinblick auf den aufgelaufenen Rückstand.

Der Vermieter konnte dann zwar den Rückstand der Mieten zur Insolvenztabelle anmelden, jedoch war er daran gehindert gerade wegen dieses Rückstandes die Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.

Diese eindeutige Rechtslage ist jedoch zwischenzeitlich seit der Entscheidung des BGH – VIII ZR 19/14 vom 17.6.2015 überholt.

Der Mietrechtssenat des BGH hat folgende Entscheidung gefällt:

Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 I 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 I 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach §§ 543 II 1 Nr. 3 Buchstabe b BGB zu berücksichtigen.

Im Klartext bedeutet dieses, dass der Zahlungsverzug des Mieters vor der Antragstellung der Insolvenz keine Schutzwirkung mehr entfaltet, sondern der Vermieter hat in diesem Fall ohne weiteres die Möglichkeit sich nach der Wirksamkeit der Enthaftungserklärung auf den Rückstand zu berufen und die entsprechende fristlose Kündigung auszusprechen. Ich möchte an dieser Stelle nicht auf die zuvor unterschiedlichen Gründe für eine Kündigungssperre bzw. gegen eine Kündigungssperre darlegen, da die von Seiten des BGH vertretene Auffassung nunmehr auch nicht durch die Untergerichte angegriffen wird. Der Schutz des vertragsuntreuen Mieters soll hier keinen Schutz mehr genießen.

Wichtig für den Vermieter ist es in diesem Fall nur, dass die Enthaftungserklärung bereits wirksam ist. Aus Sicherheitsgründen sollte daher die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst nach Zugang der Enthaftungserklärung und ab diesem Zeitpunkt 3 Monate ausgesprochen werden.

Die Kündigung ist in diesem Fall gegen den Mieter zu richten. Der Insolvenzverwalter hat mit der Wirksamkeit der Enthaftungserklärung nichts mehr mit dem Mietverhältnis zu tun.

Betriebskostenabrechnung in der Insolvenz

In der Insolvenz des Mieters stellt sich für den Vermieter das Problem, wem gegenüber die Betriebskostenabrechnung abzugeben ist.

Hier bestehen ja grundsätzlich zwei unterschiedliche Ansätze, denn die Abrechnung ist entweder dem Mieter gegenüber abzugeben oder dem Insolvenzverwalter gegenüber. Wird dieses falsch gemacht, dann kann das dazu führen, dass u.U. eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung nicht mehr realisiert werden kann.

Hier muss man sich daher genau anschauen, wie die Konstellation ist.

Nehmen wir zunächst einmal den Fall, dass der Verwalter nach der Eröffnung der Insolvenz dem Vermieter gegenüber die Freigabe des Vertrages – Mietvertrages – erklärt.

Aus der entsprechenden Freigabeerklärung ist daher herzuleiten, dass der Verwalter keine Rechte aus dem Mietverhältnis herleitet und auch keine entsprechende Haftung übernehmen will.

Dieses bedeutet dann, dass die Betriebskostenabrechnung dem Mieter gegenüber bekannt zu geben ist und nicht dem Verwalter gegenüber. Würde nämlich die Betriebskostenabrechnung an den Verwalter geschickt werden, dann wäre sicherlich der Verwalter nicht verpflichtet die Erklärung über die Betriebskosten an den Schuldner weiterzuleiten. Merkt man dann zu spät den eigentlichen Fehler, dann kann es sein, dass die Abrechnungsfrist abgelaufen ist und damit die Nachforderung nicht mehr geltend gemacht werden kann gegen den Mieter.

Anders sieht es aus, wenn der Verwalter vergisst die Freigabe des Mietverhältnisses zu erklären. In diesem Fall wäre der Wohnraum noch Insolvenzmasse. Da gemäß § 80 InsO die Verfügungsmacht mit der Eröffnung des Verfahrens auf den Verwalter übergeht, wäre dieser dann auch der richtige Adressat der Betriebskostenabrechnung.

Die daraus entstehende Nachzahlung wäre somit gegen die Masse zu richten, die dann auch für die Nachforderung aufkommen müßte, was dazu führen kann, dass die Insolvenzmasse nicht ausreichend ist, um die Forderung zu bedienen. Es entsteht dann eine Masseunzulänglichkeit. Hier könnte dann gegebenenfalls auch ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter direkt entstehen, jedoch sollte dieses Problem nicht zu sehr vertieft werden.

Als nächstes müssen wir die Rechtslage erörtern, die entsteht, wenn tatsächlich ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung entstanden ist.

Auch hier haben wir wieder die Konstellation der Freigabe des Mietverhältnisses und der fehlenden Freigabe.

Zunächst zu der Freigabe des Mietverhältnis des Mieters.

Hier habe ich bisher immer folgende Konstellation gesehen und auch schriftlich mir durch die Mieter und Vermieter zeigen lassen.

Die Schriftstücke sind dabei durch die Verwalter so gestaltet gewesen, dass der Vermieter in dem Brief niederlegt, dass er das Mietverhältnis des Mieters aus dem Beschlag freigibt und dann gleichzeitig darauf hinweist, dass bei einer Rückzahlung der Betriebskosten die Betriebskosten an die Insolvenzmasse zu zahlen sind.

Hier sollte man als Vermieter nicht einfach auf diese Angaben vertrauen, denn nach einer Entscheidung des BGH – Insolvenzrechtssenat – ist dieses falsch und birgt erhebliche Gefahren.

Der BGH hat dabei sinngemäß ausgeführt, dass die Freigabe eines Mietverhältnisses dann endgültig ist. Freigabe bedeutet dann auch Freigabe im eigentlichen Sinne, so dass entsprechende Guthabenbeträge, die sich durch die Freigabe ergeben, dann auch dem Mieter zustehen und nicht mehr der Insolvenzmasse. Der Verwalter kann sich hier nicht auf der einen Seite einer gefährlichen Verbindlichkeit entledigen und dann auf der anderen Seite Vorteile für die Masse sichern. Also ist die Freigabe endgültig und der Vermieter kann den Geldbetrag nicht an die Insolvenzmasse in der Form des Verwalters auszahlen.

Sollte dennoch an den Verwalter die Auszahlung vorgenommen worden sein, so sollte der Geldbetrag sofort von dem Verwalter zurückgefordert werden, da der Verwalter hier bereichert ist und einen Anspruch auf diese Bereicherung nicht besteht.

Der Mieter könnte in diesem Fall auch den Vermieter gegebenenfalls noch einmal in Anspruch nehmen auf Auszahlung des Guthabens.

Besondere Probleme entstehen dann, wenn der Mieter Leistungen durch das Jobcenter in der Form von Transferleistungen erhält. Nebenkostenguthaben, deren Grundlage Vorauszahlungen von Sozialleistungsträgern sind, können vom Insolvenzverwalter generell nicht vereinnahmt werden (BGH, NJW 2013, 2819; NZI 2014,614). Dieses wird jedoch durch die Verwalter häufig nicht beachtet.

Aus diesem Grund sollte man als Vermieter genau darauf achten, ob der Mieter entsprechende Transferleistungen erhält.

Fehlende Freigabe des Mietverhältnisses

Diesen Fall kann man eigentlich relativ schnell abhaken, denn wenn das Mietverhältnis in der Insolvenzmasse gehalten wird, dann steht auch das Guthaben dem Verwalter zu, so dass der Vermieter nur mit befreiender Wirkung an den Verwalter auszahlen kann.

Die Konstellation, dass der Verwalter bewusst auf eine Freigabe verzichtet und diese nicht erklärt, um zum Beispiel die Kaution oder das Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung zu erhalten, ist gefährlich für den Verwalter, denn die Masse oder der Verwalter persönlich, haften dann für Mietausfälle, wenn der Mieter die Zahlung nicht leistet. Jeder sorgfältige Insolvenzverwalter wird daher die Freigabe erklären, um hier die Masse nicht unnötig zu belasten.

Die Kaution in der Insolvenz des Mieters

Unsicherheit besteht bei den Vermietern auch, an wen bei der Beendigung eines Mietverhältnisses die Kaution auszuzahlen ist. Hier gibt es natürlich auch wieder verschiedene Konstellationen, die ich hier kurz vorstellen will.

Mietverhältnis ist vor der Insolvenz des Mieters bereits beendet gewesen

Wenn das Mietverhältnis bereits vor der Einleitung der Insolvenz bereits beendet war, kann es dann auch keine Freigabeerklärung mehr geben. Da das Guthaben ein Vermögenswert darstellt, ist dann auch das Guthaben aus der Kaution ein Massebestandteil und an den Verwalter auszuzahlen.

Probleme können aber dann entstehen, wenn der ehemalige Vermieter nichts von einem Insolvenzverfahren seines früheren Mieters weis. Nehmen wir hier an, dass der Vermieter gutgläubig die Zahlung an den Mieter erbringt. Durch einen Zufall erfährt der Verwalter von der Auszahlung an den Mieter. Es wird dann sicherlich zunächst der Mieter als Schuldner aufgefordert die Zahlung zur Masse zu erbringen. Häufig ist das Geld dann aber schon verbraucht, denn der Schuldner stellt sich dann auf den Standpunkt, dass man ihm ja schließlich das Geld ausgezahlt hat und er davon ausgehen durfte, dass er es behalten darf.

Der Verwalter wird daher versuchen den Vermieter in Anspruch zu nehmen mit der Argumentation, dass der Vermieter zunächst vor der Auszahlung des Geldbetrages in dem öffentlichen Verzeichnis hätte nachschauen müssen, ob der Mieter zwischenzeitlich insolvent ist. Ob man soweit gehen kann ist sicherlich schwer zu entscheiden. Bei Versicherungsgesellschaften und Banken haben die Gerichte über diese Argumentation eine Haftung konstruiert.

Sicherer ist es hier jedoch, wenn vor der Auszahlung der Mieter dann ein Papier gegenzeichnet aus dem sich dann ergibt, dass er erklärt, dass er sich nicht in der Insolvenz befindet.

Mietverhältnis wird beendet während der Insolvenzzeit

Wird das Mietverhältnis während der Insolvenzzeit des Mieters beendet, dann spielt die Freigabeerklärung – Enthaftungserklärung - wieder eine große Rolle.

Hat der Verwalter das Mietverhältnis zugunsten des Mieters freigegeben, dann steht das Guthaben in diesem Fall dem Mieter zu und nicht der Masse. Hierbei dürfte es auch unerheblich sein, ob die Auszahlung in dem Haftungszeitraum – drei Monate – zur Zahlung fällig wird. Der BGH hat diesbezüglich einen Beschluss am 16.3.2017 - IX ZB 45/15 gefällt. Hier handelt es sich um den Insolvenzsenat, der folgendes ausführte:

Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigende Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei.

Die Auszahlung ist an den Mieter vorzunehmen, auch wenn andere Erklärungen des Verwalters vorliegen und er in einem Schriftstück dargelegt hat, dass der Auszahlungsbetrag der Insolvenzmasse zusteht.

Die Verwalter haben nämlich nach der Entscheidung des BGH im Regelfall keine weiteren Schreiben an die Vermieter in den Insolvenzverfahren verfaßt und die Vermieter über die geänderte Rechtslage informiert.

Wird aber falsch ausgezahlt droht ein Klageverfahren des Mieters und es kann passieren, dass die Kaution dann doppelt gezahlt wird. Der Anspruch des Mieters ist in diesem Fall feststehend.

Wird eine Freigabe des Mietverhältnisses nicht erklärt, dann steht der Kautionsrückzahlungsanspruch dem Verwalter zu.

Dieses gilt auch dann, wenn während der laufenden Insolvenz ein neues Mietverhältnis eingegangen wird. Hier liegt eine Freigabeerklärung ja nicht vor und ist auch nicht mehr notwendig, so dass bei einer Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution an die Masse – sprich an den Verwalter – zu zahlen ist.

Damit endet der Vortrag, denn es sind die Hauptprobleme des Insolvenzvefahrens im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis dargestellt. Weitere Nebenprobleme bestehen sicherlich aus der Sicht des Vermieters, wie zum Beispiel die Problematik der Renovierung oder der Entrümpelung, jedoch können diese Probleme aus den oben dargestellten Problembereichen ohne weiteres entwickelt werden.

© Volker Hackenberg, Otto – Dibelius – Straße 16 in Oberhausen